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购房者被“限高”成“老赖” 卖房者能否中止交付房屋?

2020/10/13 9:03:40 人评论


  案情回顾:
  2019年1月18日,洪某、兰某签订《房屋买卖合同》,合同约定“兰某购买洪某名下商品房一套,房屋价款80万元,合同签订后3日内,兰某应支付首付款30万元,待双方办理完产权过户手续并交付房屋后,兰某将剩余房款50万元支付给洪某”。
  合同签订后,兰某按约定支付了30万元首付款。随后,洪某于2019年2月8日知晓兰某已经在其他法院有5个执行案件被纳入失信被执行人名单,并限制消费,总共涉及执行金额87万元。于是,洪某通过律师向兰某发出《律师函》,告知兰某被法院纳入失信被执行人名单、限制高消费,洪某有足够理由相信兰某已丧失商业信誉及履行债务能力,故根据法律规定,洪某中止履行办理产权证过户手续和交付房屋义务,要求兰某提供剩余房款的担保,否则,洪某将依法解除合同。本案中,购房者被纳入失信被执行人名单并限制高消费,卖房者能否行使不安抗辩权中止办理过户手续和交付房屋。就此问题,记者咨询了吉林易金律师事务所律师张东先。
律师解析:
  “不安抗辩权”是指双务合同中,双方当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据证明后履行方有丧失或可能丧失履行能力的情况下,可暂时中止履行权利。
  《合同法》第六十八条规定,“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任”。
  为防止不安抗辩权被一方滥用,保证对方当事人的合法权益,行使不安抗辩权的当事人应当承担两项义务:第一是通知义务。行使不安抗辩权,无须征得对方当事人的同意,但应及时把将行使该权利通知对方,使对方尽快提供担保或设法履行;第二是举证义务。先履行义务的一方当事人存在借口对方不履行义务而滥用不安抗辩权的可能,因此,应当出具对方因财产状况显著恶化等原因而不能履行的确切证据,否则,应承担违约责任。
  在本案中,洪某作为先履行一方,出具了兰某被法院纳入失信被执行人名单、限制高消费的确切证据,兰某被列为被执行人的执行标的额为87万元,已然超过兰某应当支付剩余的房款,洪某有足够理由相信兰某已丧失商业信誉及履行债务能力,有不能给付剩余房款的现实危险,故洪某可以行使不安抗辩权,中止办理过户手续和交付房屋。
  以上意见仅供参考!咨询电话:18643546509
  记者刘书晗

责任编辑:孙枫 刘宗岷

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