特殊情况下《房屋认购书》是否具有效力?

2016/12/23 9:57:53 来源: 通化日报社
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案例回顾:
  某房地产公司未取得房屋预售许可证,便与刘某签订《房屋认购书》,约定刘某支付认购金即可取得房屋购买权,房屋正式购买时甲公司应通知刘某。双方还约定了认购面积、房价、楼号、房型,刘某依约支付了认购金。某房地产公司取得预售许可后,未通知刘某前来签订房屋购买协议,另行将房屋售出并过户交付,为此,关于该《房屋认购书》的效力产生了争议。某房地产公司认为该《房屋认购书》无效,理由是公司未取得预售许可证即对外销售,刘某认为该《房屋认购书》有效,理由是公司在起诉前取得商品房预售许可证明的,该认购书应认定为有效,公司未履行通知义务,构成根本违约。在此情况下,该《房屋认购书》是否具有效力?就此问题,记者咨询了吉林易金律师事务所律师张东先。

律师解析:
  首先,依据《商品房买卖合同解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定接受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”某房地产公司与刘某签订的认购书中双方约定了认购面积和房价等,且刘某依约支付了认购金,故该《房屋认购书》应认定为商品房买卖合同。
  其次,根据《商品房买卖合同解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”某房地产公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明,也应认定该房屋认购书有效。
  综上,某房地产公司与刘某的商品房买卖合同已经成立,公司未通知刘某将房屋另行售出并过户交付,致使刘某订立合同的目的不能实现,某房地产公司的违约行为构成根本违约。根据《商品房买卖合同解释》第八条(二)规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,故刘某可以起诉某房地产公司,要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求某房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  咨询电话:18643546509
  记者刘书晗

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